Usucapião de imóvel em condomínio: quando é possível?

Entenda como a usucapião pode ser aplicada em condomínios e quais são os requisitos legais

A regularização de propriedades é um tema cada vez mais relevante, especialmente em casos de imóveis que, por motivos diversos, nunca tiveram registro formal em cartório. Entre os instrumentos legais disponíveis, a usucapião se destaca por permitir que quem exerce posse contínua, pacífica e de boa-fé sobre um imóvel possa adquirir o direito de propriedade. Mas surge uma dúvida frequente: é possível usucapião de imóvel em condomínio?

Este conteúdo foi elaborado em parceria com a imobiliária em Jaraguá do Sul Atlanta Imóveis, trazendo informações completas sobre como esse processo pode ocorrer e em quais situações ele é juridicamente aceito.

O tema exige atenção, pois os imóveis em condomínio possuem particularidades, como a existência de áreas comuns e frações ideais de terreno, o que torna o processo mais técnico e detalhado. Entender as condições que permitem a usucapião nesse contexto é essencial para garantir segurança jurídica e evitar erros que possam invalidar o pedido.

O que é usucapião e qual é sua função jurídica

A usucapião é um mecanismo legal que reconhece o direito de propriedade a quem ocupa um imóvel de forma contínua, mansa e sem oposição por determinado tempo, conforme o previsto no Código Civil. Em outras palavras, é a transformação da posse em propriedade.

O principal objetivo é regularizar situações em que o possuidor age como verdadeiro dono, realizando melhorias, pagando impostos e utilizando o imóvel de forma exclusiva e permanente. Esse processo pode ocorrer tanto na Justiça (usucapião judicial) quanto diretamente em cartório (usucapião extrajudicial).

No caso de condomínios, a análise é mais complexa, pois há que se respeitar as áreas comuns e as regras internas de divisão do espaço.

É possível pedir usucapião de imóvel em condomínio?

Sim, a usucapião de imóvel em condomínio é possível, mas apenas em situações específicas e sob condições legais bem delimitadas. A principal exigência é que o interessado comprove o uso exclusivo, pacífico e ininterrupto de uma parte determinada do imóvel ou da unidade condominial, sem qualquer oposição dos demais condôminos.

Isso significa que a usucapião não pode ser aplicada sobre áreas comuns, como corredores, escadas, vagas de garagem coletivas ou salões de festas. Essas áreas pertencem a todos os moradores e são de uso coletivo, o que impossibilita a posse exclusiva.

Por outro lado, quando um condômino exerce domínio completo sobre uma área individualizável e ninguém se opõe por um longo período, a usucapião pode ser reconhecida judicialmente.

Situações em que a usucapião em condomínio é admitida

A Justiça tem aceitado casos de usucapião de imóvel em condomínio quando há comprovação de posse exclusiva sobre uma área definida, sem prejuízo aos demais condôminos. Alguns exemplos práticos incluem:

• Um morador que ocupa uma vaga de garagem delimitada e a utiliza de forma exclusiva há vários anos, sem contestação.

• Um proprietário que ampliou sua unidade, construindo uma área anexa, e mantém o uso pacífico e contínuo dessa parte.

• Um condômino que, por mais de uma década, utiliza um terreno interno ao condomínio como quintal ou jardim particular, arcando com as despesas de manutenção e impostos.

Nesses casos, o juiz avalia se a posse foi exercida com intenção de dono e se houve ausência de oposição pelos demais.

Diferença entre áreas comuns e áreas exclusivas

Para entender quando a usucapião é possível, é essencial distinguir o que é área comum e o que é área exclusiva em um condomínio.

• Áreas comuns são de propriedade e uso coletivo, como garagens compartilhadas, corredores, elevadores, salões, jardins e portarias. Elas pertencem a todos os condôminos proporcionalmente e não podem ser usucapidas.

• Áreas exclusivas correspondem às unidades autônomas (apartamentos, casas, sobrados) ou frações que possam ser individualizadas e registradas separadamente. É sobre essas áreas que o pedido de usucapião pode ser feito, desde que cumpridos os requisitos legais.

Essa diferenciação é essencial para determinar se o pedido é juridicamente viável.

Requisitos legais para a usucapião em condomínio

Para que o pedido de usucapião de imóvel em condomínio seja aceito, é necessário atender aos seguintes requisitos:

• Posse contínua e ininterrupta pelo período exigido pela lei (que varia conforme o tipo de usucapião).

• Ausência de oposição por parte dos demais condôminos.

• Prova da intenção de dono, demonstrada por atos como manutenção, pagamento de taxas e uso exclusivo do espaço.

• Delimitação clara da área ocupada, com planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado.

• Documentação completa e coerente, incluindo certidões de matrícula e declarações de vizinhos.

A análise dessas condições deve ser feita por um advogado especializado, que verificará se o caso preenche os requisitos e se há viabilidade jurídica para dar início ao processo.

Tipos de usucapião que podem se aplicar em condomínios

Há diferentes modalidades de usucapião que podem ser aplicadas conforme o caso:

Usucapião ordinária

Exige posse contínua e pacífica por 10 anos, reduzida para 5 se o imóvel for utilizado para moradia ou se houver boa-fé e justo título.

Usucapião extraordinária

Admite o reconhecimento da propriedade após 15 anos de posse ininterrupta, reduzida para 10 se o possuidor residir no imóvel ou tiver realizado melhorias significativas.

Usucapião especial urbana

Destinada a quem ocupa imóvel urbano de até 250 m² para fins de moradia, por pelo menos 5 anos, sem possuir outro imóvel em seu nome.

Em condomínios, as modalidades ordinária e extraordinária são as mais aplicáveis, especialmente quando se trata de frações ideais ou áreas individualizadas.

O papel do advogado na usucapião em condomínios

A presença de um advogado é indispensável em qualquer tipo de usucapião, principalmente em condomínios. Ele é o responsável por orientar sobre a viabilidade do pedido, reunir a documentação necessária, preparar o processo e representar o cliente perante o cartório ou o Poder Judiciário.

Em casos mais complexos, o advogado também atua na mediação com os demais condôminos, evitando conflitos e assegurando que o processo transcorra de forma pacífica e legal.

Benefícios de regularizar o imóvel por usucapião

Regularizar um imóvel por usucapião traz diversas vantagens, como:

• Garantia de propriedade plena e registrada em cartório.

• Possibilidade de venda, financiamento ou transferência do bem.

• Valorização do patrimônio e segurança jurídica.

• Eliminação de conflitos futuros com outros condôminos.

No contexto de condomínios, a regularização também contribui para a harmonia entre os moradores e a correta delimitação das áreas individuais e coletivas.

Conclusão

A usucapião de imóvel em condomínio é possível, desde que o ocupante comprove posse exclusiva, pacífica e contínua sobre uma área determinada, sem oposição dos demais condôminos. A lei reconhece esse direito, mas exige provas consistentes e o cumprimento rigoroso dos requisitos legais.

Com o apoio de um advogado especializado, é possível conduzir o processo de forma segura, evitando conflitos e garantindo o reconhecimento definitivo da propriedade. Regularizar um imóvel é mais do que uma questão jurídica: é um passo fundamental para valorizar o patrimônio e assegurar tranquilidade no futuro.