O que impede a concessão da usucapião de um imóvel?

Entenda as principais causas que levam ao indeferimento do pedido de usucapião e como evitá-las

A usucapião é uma das formas mais eficazes de regularizar a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e pacífica. No entanto, muitas pessoas têm o pedido negado por falta de requisitos legais ou por erros no processo. Saber o que impede a concessão da usucapião de um imóvel é fundamental para quem busca segurança jurídica e quer evitar frustrações. Este conteúdo foi desenvolvido em parceria com o corretor de imóveis Marcos Koslopp, especializado em apartamentos à venda em Itapema, e traz explicações detalhadas sobre as causas mais comuns de indeferimento, os cuidados necessários e o papel de um advogado especialista em direito imobiliário para garantir o sucesso do processo.

O que é a usucapião e qual o seu propósito

A usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, desde que sejam atendidos os requisitos estabelecidos pela lei. Ela reconhece o direito de quem ocupa um bem de forma contínua, pública e sem oposição, assumindo responsabilidades como proprietário de fato.

Esse instituto jurídico tem como objetivo dar função social à propriedade, permitindo que imóveis abandonados, irregulares ou sem registro tenham uma destinação útil. Assim, a usucapião é um instrumento tanto de justiça social quanto de regularização imobiliária.

Porém, o reconhecimento da propriedade não ocorre automaticamente. É preciso cumprir exigências legais rigorosas e comprovar todas as condições exigidas pela legislação.

O que pode impedir a concessão da usucapião de um imóvel

Embora o processo de usucapião seja legítimo e previsto em lei, existem diversos fatores que podem impedir sua concessão. A seguir, estão as principais situações que levam à negativa do pedido.

1. Ausência de posse contínua e ininterrupta

A posse deve ser exercida de forma contínua, sem interrupções e sem disputas durante o tempo mínimo exigido pela modalidade de usucapião.

Se o ocupante deixar o imóvel por um período prolongado, perder o controle sobre a posse ou tiver sido removido judicialmente, o prazo é interrompido e o processo não pode ser validado.

Além disso, o tempo de posse só começa a contar a partir do momento em que o ocupante passa a agir como verdadeiro proprietário, realizando melhorias, pagando impostos e cuidando do imóvel.

2. Existência de oposição ou conflito de posse

Um dos fundamentos da usucapião é a posse pacífica. Isso significa que o pedido só é aceito se não houver oposição do proprietário ou de terceiros durante o período da ocupação.

Se o dono do imóvel entrar com ação judicial, notificar o ocupante ou manifestar qualquer tipo de resistência à posse, o direito à usucapião deixa de existir.

Da mesma forma, se houver disputa entre herdeiros, coproprietários ou vizinhos sobre a área, o processo será indeferido até que a questão de posse seja resolvida.

3. Falta de ânimo de dono (intenção de possuir como proprietário)

Para que a usucapião seja concedida, o ocupante deve demonstrar que age como verdadeiro dono do imóvel, e não apenas como morador ou detentor temporário.

Por exemplo, quem ocupa o imóvel com permissão do proprietário, como inquilino, caseiro ou comodatário, não tem direito à usucapião, pois não há intenção de adquirir o bem.

O ânimo de dono é comprovado por atitudes como: pagar impostos, realizar reformas, construir benfeitorias e manter o imóvel em boas condições.

4. Falta de tempo mínimo de posse

Cada tipo de usucapião tem um tempo mínimo exigido por lei. O não cumprimento desse prazo é uma das causas mais comuns de indeferimento.

Os principais prazos são:

• Usucapião extraordinária: 15 anos (reduzido para 10 em caso de moradia ou melhorias no imóvel).

• Usucapião ordinária: 10 anos (com justo título e boa-fé).

• Usucapião especial urbano: 5 anos (para imóveis de até 250 m² usados como moradia própria).

• Usucapião familiar: 2 anos (em caso de abandono do lar por um dos cônjuges).

Sem a comprovação de posse por todo o período exigido, o juiz ou o cartório não pode reconhecer a propriedade.

5. Inexistência de boa-fé ou justo título

Em algumas modalidades, como a usucapião ordinária, é necessário comprovar boa-fé e justo título.

A boa-fé é a crença legítima de que o imóvel poderia ser adquirido de forma válida. O justo título é um documento que, embora tenha algum vício, demonstra uma tentativa legítima de compra — por exemplo, um contrato particular sem registro.

Se ficar comprovado que o ocupante sabia que o imóvel não lhe pertencia, ou que sua posse foi adquirida de forma irregular ou dolosa, o pedido será negado.

6. Existência de outro imóvel em nome do ocupante

No caso da usucapião especial urbana ou rural, a lei exige que o beneficiário não possua outro imóvel registrado em seu nome, seja urbano ou rural.

Se o solicitante já for proprietário de outro bem, perde o direito de regularizar o imóvel por meio dessas modalidades. Isso ocorre porque essas formas de usucapião têm caráter social e destinam-se apenas à regularização da moradia própria.

7. Imóvel público ou pertencente ao poder público

Um dos impedimentos absolutos à usucapião é quando o bem pertence ao poder público. Imóveis públicos, sejam federais, estaduais ou municipais, não podem ser adquiridos por usucapião, mesmo que estejam abandonados ou sem uso.

Esse princípio está previsto no artigo 183, §3º, da Constituição Federal e no artigo 102 do Código Civil. Assim, qualquer tentativa de regularizar a posse sobre áreas públicas será indeferida.

8. Documentação incompleta ou incorreta

O processo de usucapião exige uma série de documentos que comprovam a posse e a legitimidade do pedido.

A ausência de planta do imóvel, memorial descritivo, certidões negativas ou prova de pagamento de tributos pode levar à suspensão ou à negativa do processo.

Além disso, divergências nas informações cadastrais ou na metragem do terreno também podem gerar indeferimento. Por isso, é fundamental contar com o auxílio técnico de um engenheiro, cartório e advogado especialista em usucapião para reunir toda a documentação necessária.

A importância da orientação de um advogado especialista

Embora a usucapião possa parecer um procedimento simples, ela envolve diversas exigências legais e técnicas. Um advogado especialista em direito imobiliário é o profissional capacitado para analisar se o caso se enquadra nos requisitos legais, reunir provas adequadas e conduzir o processo judicial ou extrajudicial da forma correta.

Esse acompanhamento evita erros de documentação, indeferimentos por falta de requisitos e atrasos na tramitação. Além disso, o advogado também atua para resolver eventuais conflitos de posse e esclarecer dúvidas sobre a modalidade mais adequada para cada situação.

Como aumentar as chances de aprovação da usucapião

Para que o pedido de usucapião seja concedido, é importante:

• Manter comprovantes de posse (IPTU, contas e recibos).

• Garantir que a posse seja pacífica e sem oposição.

• Respeitar o tempo mínimo exigido.

• Evitar disputas ou litígios sobre o imóvel.

• Reunir documentos técnicos e jurídicos completos.

Essas medidas reforçam a legitimidade da posse e aumentam significativamente as chances de sucesso no processo.

Conclusão: o conhecimento é a melhor forma de evitar indeferimentos

Entender o que impede a concessão da usucapião de um imóvel é essencial para quem busca regularizar sua posse e conquistar o direito de propriedade. A falta de continuidade, conflitos, documentação incompleta e o não cumprimento dos prazos são as causas mais comuns de negativa.

Com o acompanhamento de um advogado especialista e a preparação adequada das provas, é possível evitar erros e conduzir o processo com segurança jurídica, transformando a posse de fato em um patrimônio legalizado e valorizado.