Quando você mora em um apartamento alugado na imobiliária ou possui um imóvel com inquilino, é comum surgir a dúvida se a venda da propriedade pode ser feita para terceiros. Nesse sentido, é importante saber que existe algo chamado “direito de preferência”, que funciona como uma garantia dada a uma pessoa para adquirir um imóvel com prioridade em relação a outras. Previsto na lei, ele pode ser usado em diversas situações, mas ainda assim, nem todo mundo sabe o que ele é e como funciona.
Então, pensando nisso, preparamos o post de hoje para falar mais sobre o direito de preferência na compra de um imóvel. Lembrando que, em caso de dúvidas, o ideal é sempre contar com o auxílio de um especialista no assunto, neste caso um advogado imobiliário poderá lhe dar maiores orientações e até mesmo auxiliar na formulação e análise de seu contrato. Vamos lá?
O que é e como funciona o direito de preferência?
Antes de tudo, é importante lembrar que existe uma legislação responsável por regular o mercado de locação de imóveis no Brasil, conhecida como Lei do Inquilinato. Segundo ela, o inquilino deve ter preferência para adquirir o imóvel locado, caso o proprietário queira vendê-lo. Esse é um direito do locatário que precisa ser respeitado, pois caso contrário, ele pode entrar na Justiça contra o proprietário para exigir compensação por perdas e danos.
Sendo assim, se você deseja vender seu imóvel locado, não basta apenas colocá-lo a venda no mercado. Primeiro, é necessário informar o desejo ao inquilino por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio explícito. Ou seja, a comunicação deve contar com todas as informações relevantes e condições, com destaque para o preço, forma de pagamento, a existência de dívidas, assim como o local e horário em que poderá ser examinada a documentação.
A preferência pode ser exercida em até 30 dias a partir da data de recebimento da notificação da venda do imóvel, sendo que o proprietário deve garantir que ela foi recebida pelo inquilino, a fim de evitar problemas desnecessários. Então, se o locatário não exercer o direito de preferência dentro desse período, ele irá expirar e o proprietário fica livre para oferecer o imóvel a terceiros.
Direitos e deveres sobre o direito de preferência
Devemos deixar claro que o proprietário não precisa vender a casa ou apartamento mais barato para o inquilino por ele ele ter o direito de preferência. Portanto, o locatário deve pagar o mesmo valor que será oferecido ao mercado, seja ao disponibilizar o imóvel à imobiliária ou se já tiver algum outro interessado. Mas, ainda assim é importante ter cuidado ao exercer o direito de preferência.
Por exemplo, se a proposta feita pelo locatário for aceita pelo vendedor, mas o primeiro desistir do negócio, ele será responsável por possíveis prejuízos ocasionados, além dos lucros cessantes. Portanto, existem vantagens, mas também alguns ônus que precisamos arcar quando fazemos valer o direito de preferência.
Direito de Vigência de Locação
Outro direito do locatário que impacta a venda do imóvel alugado é o de vigência de locação. Portanto, ele diz respeito ao locatário ter o direito de manter vigente seu contrato até o final do prazo estipulado na negociação, ainda que o imóvel seja vendido para outra pessoa.
Sendo assim, se no contrato de locação estiver definido que o período de locação tem um prazo para acabar, os locatários têm o direito de ficar no imóvel até acabar esse período, não podendo ser expulsos, mesmo em caso de venda.
Contudo, para que o direito de vigência seja válido, é necessário que o prazo conste explicitamente no contrato de aluguel e que ele esteja registrado na matrícula do imóvel.
Visitas de possíveis compradores
Devemos lembrar ainda que, se o inquilino não puder ou quiser comprar o imóvel e ele continuar disponível para o mercado, é obrigatório receber visitas de possíveis interessados na aquisição da propriedade, sendo que isso também está previsto na Lei do Inquilinato. Obviamente, o proprietário ou imobiliária não podem chegar sem avisar, sendo necessário agendar um dia e hora previamente. Da mesma forma, o inquilino não pode atrapalhar as visitas de forma intencional, sendo que isso está sob pena de multa e até mesmo despejo.
Qual o prazo para desocupar o imóvel alugado caso ele seja vendido?
Isso irá depender, pois se houver um prazo pré-determinado no contrato de aluguel, ele deve ser cumprido. Caso contrário e o inquilino já estiver no imóvel há mais de 30 meses, o novo proprietário deve notificar o locatário nos primeiros 90 dias e a partir disso, ele terá mais 90 dias (contando da data da notificação) para desocupar o imóvel.
Então, agora que você sabe mais sobre o direito de preferência, entende que ele é benéfico tanto para o locatário quanto locador, sendo que ambos têm seus direitos protegidos pela lei. Além disso, é importante que as partes tenham uma relação cordial e colaborativa, tanto para evitar dores de cabeça desnecessárias e problemas judiciais, quanto para facilitar o fluxo de venda. Portanto, não deixe de contar com a ajuda de uma imobiliária para te orientar em todo o processo. Caso ainda esteja com dúvidas em relação ao assunto, busque orientação profissional, caso não conheça nenhum especialista, procure por um advogado online, este tem as mesmas competências que um advogado em presença física e também poderá lhe auxiliar quanto a questões do direito preferencial da compra.
Ainda com dúvidas? Conte com o auxílio de um advogado em Jaraguá do Sul do Escritório de Advocacia Associados BR.
