Entenda como funciona a indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel na planta
O atraso na entrega de imóvel na planta é um dos problemas mais comuns enfrentados por compradores que acreditaram no cronograma apresentado pela construtora. Quando o prazo se estende além da tolerância contratual, surge uma dúvida essencial: o comprador tem direito a indenização? É aqui que entra o conceito de lucros cessantes, um mecanismo jurídico que garante compensação ao consumidor pelos prejuízos causados pelo atraso.
Nos primeiros parágrafos é fundamental explicar que o atraso na entrega não gera apenas frustração, mas também impactos financeiros reais. Se o comprador deixou de receber aluguel, se precisou continuar pagando aluguel próprio ou se o imóvel seria utilizado como fonte de renda, ele pode exigir cobertura dessas perdas. Por isso, muitas pessoas buscam orientação de um advogado imobiliário para entender os valores que podem ser cobrados e como exigir seus direitos com segurança. Este conteúdo foi feito em parceria com o corretor Marcos Koslopp, especialista na venda de apartamento na planta em Jurerê Internacional e juntos, esperamos que o texto a seguir lhe seja muito útil. Vamos lá?
O que são lucros cessantes e por que eles se aplicam ao atraso do imóvel na planta?
Lucros cessantes são os valores que o comprador deixou de ganhar em razão do atraso da construtora. Em outras palavras, não são danos hipotéticos, mas perdas reais e mensuráveis. Se o imóvel tivesse sido entregue na data correta, o comprador poderia:
Receber aluguel.
Economizar no aluguel que paga hoje.
Utilizar o imóvel para fins comerciais ou locação por temporada.
Vender o imóvel em um mercado aquecido.
Quando isso não acontece, a lei entende que o consumidor deve ser ressarcido, porque o atraso não foi causado por ele e não pode gerar prejuízo financeiro.
Quando nasce o direito aos lucros cessantes?
O direito aos lucros cessantes surge imediatamente após o término do prazo contratual somado ao prazo de tolerância. A maioria dos contratos prevê uma tolerância que varia entre 90 e 180 dias. Após esse período, qualquer atraso passa a ser considerado injustificado.
A partir desse ponto, o comprador já pode cobrar indenização proporcional ao tempo de atraso. Isso vale mesmo que o imóvel não fosse destinado necessariamente a locação. A Justiça entende que o simples fato de o comprador não poder usar o imóvel como desejado já configura prejuízo.
Como é calculada a indenização por lucros cessantes?
O cálculo normalmente considera o valor de mercado da locação de um imóvel equivalente ao adquirido. Isso significa que, se o atraso foi de dez meses e o aluguel estimado seria de dois mil reais mensais, a indenização pode chegar a vinte mil reais.
A fórmula mais usada é:
Valor médio de locação do imóvel x quantidade de meses de atraso após o período de tolerância.
Esse cálculo é amplamente aceito pela jurisprudência, pois representa uma compensação justa e proporcional ao prejuízo real.
Além dos lucros cessantes, o comprador pode ter outros direitos?
Sim. O atraso na entrega de imóvel na planta pode gerar diversos outros direitos, dependendo da situação específica. Entre os mais comuns estão:
Reembolso do aluguel pago pelo comprador enquanto aguardava o imóvel.
Multa contratual quando prevista.
Correção monetária de valores pagos indevidamente.
Reparação por danos materiais relacionados ao atraso.
Revisão de cláusulas abusivas.
Em casos mais extremos, o comprador pode até solicitar a rescisão contratual com devolução de quase todos os valores pagos.
O atraso precisa ser justificado pela construtora?
A construtora até pode apresentar justificativas, mas nem sempre elas são aceitas pela Justiça. Problemas como chuva, falta de material, atraso de fornecedores ou dificuldades financeiras não costumam ser considerados justificativas válidas para descumprimento contratual.
A responsabilidade pela entrega é objetiva. Isso significa que a culpa ou o motivo do atraso não são os fatores principais. O simples fato de o atraso ocorrer já gera obrigação de indenizar.
Como o comprador deve agir ao perceber o atraso?
O primeiro passo é analisar o contrato e identificar o prazo de entrega somado ao prazo de tolerância. Em seguida, o comprador deve reunir documentos como:
Contrato de compra e venda.
Comprovantes de pagamentos.
Comprovantes de despesas com aluguel.
Comunicações oficiais da construtora.
Anúncios ou materiais que indiquem prazo previsto.
Com essas informações organizadas, o comprador pode buscar um caminho mais seguro para exigir seus direitos, muitas vezes com orientação de um advogado imobiliário, que ajuda a interpretar cláusulas, calcular prejuízos e conduzir negociações.
É necessário entrar com ação judicial?
Nem sempre. Muitos compradores conseguem acordos diretos com a construtora ao apresentar argumentos sólidos e documentados. Porém, quando a negociação não avança ou quando a construtora recusa a indenização, a via judicial se torna o caminho mais seguro e eficaz.
A vantagem da ação judicial é que:
O cálculo é feito de forma técnica.
A decisão é obrigatória.
O consumidor não precisa aceitar propostas injustas.
A maioria das decisões judiciais reconhece o direito aos lucros cessantes quando há atraso significativo.
O papel do advogado imobiliário na defesa do comprador
Um advogado imobiliário pode fazer diferença decisiva no resultado da negociação ou da ação. Ele auxilia em pontos essenciais como:
Análise detalhada do contrato.
Cálculo de lucros cessantes e outros prejuízos.
Revisão de cláusulas abusivas.
Ação de indenização quando necessária.
Estratégia jurídica adequada ao caso.
Ter orientação qualificada reduz riscos, aumenta a segurança e ajuda o comprador a agir com propriedade e clareza diante da construtora.
O atraso na entrega pode gerar valorização perdida?
Sim. Ao atraso se soma um componente pouco discutido: a perda de valorização natural do imóvel. Se o comprador pretendia vender o imóvel ao receber as chaves, o atraso pode representar uma oportunidade perdida. Embora essa indenização seja mais complexa de mensurar, alguns tribunais reconhecem que ela pode existir e deve ser avaliada.
Por que é importante agir rapidamente?
Quanto antes o comprador documentar o atraso e buscar seus direitos, melhor. Isso evita perda de prazos, facilita a negociação e aumenta as chances de indenização integral. A ação rápida também impede que a construtora utilize o argumento de que o consumidor aceitou o atraso sem contestação.
Conclusão
A indenização por lucros cessantes é um direito real, sólido e amplamente reconhecido quando ocorre atraso na entrega de imóvel na planta. O comprador não é obrigado a assumir prejuízos causados pela construtora. Com informação, organização documental e orientação de um advogado imobiliário, é possível exigir compensação justa e proteger seu patrimônio. Entender esse direito é o primeiro passo para agir com segurança e garantir que seu investimento seja respeitado.
